La révision du loyer est une clause centrale du bail commercial, souvent source d’incompréhension voire de litige entre bailleur et locataire. Pourtant, qu’elle soit automatique ou à la demande d’une partie, elle doit obéir à des règles strictes, encadrées par le Code de commerce. Zoom sur les mécanismes de cette révision pour sécuriser la relation contractuelle et éviter les mauvaises surprises. 

La révision triennale : un droit légal 

La révision du loyer peut intervenir de plein droit tous les trois ans, à l’initiative du bailleur ou du locataire. C’est ce que l’on appelle la révision triennale, prévue par l’article L145-38 du Code de commerce. Elle ne nécessite pas de clause spécifique dans le bail : ce droit est d’ordre public. 

La demande de révision doit être faite par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception, en respectant les délais. En pratique, cette révision vise à adapter le loyer aux évolutions économiques, notamment via l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). 

Sur quels critères se base la révision ? 

Le montant du loyer révisé est calculé en fonction de l’évolution de l’indice applicable entre la date de la dernière fixation du loyer (ou sa dernière révision) et celle de la demande de révision. Le principe général est simple : 

Loyer révisé = Loyer en cours × (nouvel indice / ancien indice) 

Exemple : si l’indice a augmenté de 5 %, le nouveau loyer sera 5 % plus élevé. 

Cependant, cette hausse est encadrée par la règle du plafonnement, qui empêche des variations trop brutales. 

Le plafonnement : un garde-fou essentiel 

En principe, la révision triennale est plafonnée à la variation de l’indice. Cela protège le locataire contre des hausses disproportionnées. Toutefois, ce plafonnement peut être écarté dans certains cas exceptionnels, notamment en cas de modification notable des caractéristiques du local (changement d’activité, transformation du quartier, travaux importants, etc.). 

Il faut donc toujours bien analyser la situation avant d’envisager ou de contester une révision. Pour cela, il est fortement recommandé de se faire conseiller par un avocat spécialisé, notamment si l’autre partie invoque un déplafonnement. L’expertise juridique permet d’évaluer si les conditions légales sont bien réunies et d’éviter les erreurs de calcul ou les contentieux inutiles. 

La révision conventionnelle : une alternative contractuelle 

Outre la révision triennale légale, le bail peut prévoir une révision conventionnelle, souvent appelée clause d’indexation ou clause d’échelle mobile. Cette clause permet une révision automatique du loyer, généralement annuelle, selon un indice défini à l’avance. 

Attention toutefois : depuis la loi Pinel de 2014, l’indexation ne peut produire d’effet rétroactif ni conduire à des hausses manifestement excessives. De plus, la clause doit être rédigée avec soin pour éviter d’être réputée non écrite. Là encore, une vigilance juridique s’impose. 

Le contentieux de la révision : prudence et anticipation 

Si les parties ne parviennent pas à se mettre d’accord sur le nouveau loyer, la partie demanderesse peut saisir le juge des loyers commerciaux. Celui-ci pourra fixer le nouveau montant après expertise. 

Un conflit sur la révision peut également ralentir le renouvellement du bail ou perturber la relation locative. Pour éviter d’en arriver là, il est important d’anticiper les évolutions contractuelles, de bien documenter les changements invoqués (pour un éventuel déplafonnement), et surtout de dialoguer dès les premières alertes.