Le bail commercial, au vu de ses caractéristiques, notamment de la durée pour laquelle il est généralement conclu, ne semble pas vraiment correspondre à la location de salle qui se conçoit le plus souvent pour une durée ponctuelle.
Pour déterminer si ce type de bail peut correspondre à une telle location, il faut avant toute chose se pencher sur les conditions entourant la mise en œuvre du bail commercial. Celles-ci peuvent être groupées ici en trois catégories.
Il faut ensuite se pencher sur les interdictions formelles concernant le bail commercial afin de déterminer s’il est admis pour la location de salle ou si une incompatibilité précise a été prévue et formulée à cet égard.
Le bail commercial : Les conditions de son application
Le bail commercial se caractérise par la durée de 9 ans minimum pour laquelle il est conclu, par la libre fixation du montant de son loyer et par les occasions triennales prévues pour la révision de ce montant.
Ces caractéristiques, ajoutées au droit au renouvellement qu’il prévoit au profit du locataire, en font un type de bail particulièrement avantageux pour ce dernier et pour la pérennité de son activité commerciale. L’application de ce type de bail est cependant soumise à certaines conditions.
Les conditions générales
Trois principales conditions doivent être réunies pour que le bail commercial soit applicable à une location :
- L’objet du bail doit être un immeuble ;
- Le fonds de commerce ou l’entreprise qui y est installée doit appartenir au locataire ;
- Le locataire doit être immatriculé au répertoire des métiers ou au registre du commerce et des sociétés (RCS).
Ces conditions une fois remplies, permettent de placer une location de salle de réunion par exemple, sous le régime du bail de type commercial.
Les conditions de l’application d’office
Lorsque le local objet du bail constitue le local principal du locataire, le bail commercial s’applique d’office. On peut en déduire que le bail commercial s’applique automatiquement si la location de salle sert à abriter l’activité principale du locataire.
Les conditions liées au locataire
L’une des principales conditions attachées au locataire figure déjà parmi les conditions générales de l’application du bail commercial : le fonds de commerce doit appartenir à ce locataire.
Pour que la location de salle fasse l’objet d’un bail commercial, il ne faut donc pas que l’activité du locataire relève d’une profession libérale.
La deuxième condition attachée au locataire est celle de l’immatriculation. Elle n’est cependant pas obligatoire à la date de la signature du bail. La condition d’immatriculation du locataire n’est requise que lorsque celui-ci désire bénéficier des dispositions protectrices du bail commercial.
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L’application du bail commercial à la location de salle
Il faut ici déterminer si, outre les conditions évoquées ci-dessus, un quelconque aspect de ce bail spécifique en consacre l’inapplicabilité à la location de salle.
L’absence d’interdiction
Dans la recherche d’une définition du local par excellence objet du bail commercial, les tribunaux ont jugé nécessaire de rendre le bail commercial inapplicable pour :
- Les cabines mobiles ;
- Les vitrines d’exposition ;
- Les emplacements sous une porte cochère ou sur un trottoir ;
- Les emplacements publicitaires ;
- Les emplacements de stationnement.
Outre ces cas d’inapplicabilité, de manière générale, les terrains nus ne peuvent faire l’objet d’un bail commercial. Ces cas prévus par la jurisprudence ne s’étendent pas à la location de salle. Rien ne s’oppose donc à ce qu’un bail commercial s’y applique dans les conditions habituelles.
Une possibilité accessible
De manière générale, outre les cas d’interdiction formellement prévus, il est possible d’opter expressément pour le bail commercial en le mentionnant dans le contrat de bail, même lorsque les conditions précédemment définies ne sont pas remplies.
Il est donc tout à fait possible de soumettre une location de salle au régime du bail commercial. Les règles qui s’appliquent sont celles qui s’appliquent usuellement à ce type de bail, notamment en termes de durée, de faculté de résiliation tous les 3 ans ou de renouvellement à l’arrivée du terme.
Cet article renseigne plus largement sur les règles applicables. La protection du locataire face au congé donné par le bailleur ou encore les occasions triennales de révision du montant du loyer propres au bail commercial sont également applicables à la location de salle.